Где в Подмосковье жить хорошо?

Рынок недвижимости постепенно, но все более уверенно, оправляется от кризиса.  Эксперты  прогнозируют рост стоимости квадратных метров и рекомендуют уже сегодня подыскивать квартиры и дома. Однако, покупатель нынче пошел разборчивый. На первую попавшуюся квартирку уже не «клюнет», а посмотрит да приценится.  B все чаще, в последнее время, этот самый покупатель оборачивает свой взор не к Москве, а к Подмосковью. И причин тому, как минимум две: экономия (как не верти, а цена квадратного метра, тем ниже – чем дальше от МКАД), и жажда вдохнуть полной грудью экологически чистого воздуха (что, впрочем, весьма сомнительно – трудно сейчас в ближайшем Подмосковье подыскать поистине «райский уголок»). 

По мнению аналитиков из «ИНКОМ-Недвижимости», преимуществом, и, что несколько парадоксально, некоторым недостатком рассматриваемого сегмента является близость у городу: с одной стороны – относительно высокая транспортная доступность, а с другой – возможные пробки на выезде из Москвы и не очень благоприятная экология – особенно на востоке области. А вот, по мнению специалистов из консалтинговой компании Blackwood, к ближнему Подмосковью следует относить территорию вокруг Москвы от МКАД до городов спутников: Балашиха, Видное, Дзержинский, Долгопрудный, Зеленоград, Королев, Красногорск, Люберцы, Мытищи, Одинцово, Поселок Восточный, Поселок Северный, Реутов, Химки. В целом  это территория вокруг Москвы в пределах 10 км от МКАД. Покупатели все же не забывают, что им нужно каждый день ездить на работу в Москву. И тратить на поездку больше часа никто не хочет. Лишние несколько километров тут оказываются решающими – на многих подмосковных трассах пробки, а Рублевку, к примеру, еще и часто перекрывают для проезда правительственных кортежей.

Совершим небольшое путешествие по ближайшему Подмосковью,  чтобы выбрать тот самый «райский уголок»…

Первое место, куда нам предстоит отправиться – Балашиха. Один из городов – спутников Москвы расположился всего в 5 км от МКАД. Город находится на берегу реки Пехорка, притоки Москвы-реки и окружен лесом. Практически каждый район города граничит с лесопарковой зоной, включающей национальный парк «Лосиный Остров», лесопарки – Горенский, Озерный, Салтыковский, Кучинский. Основные транспортные магистрали, связывающие Балашиху с Москвой - Щелковское шоссе и шоссе Энтузиастов. Сюда удобно добираться на автобусе и маршрутками, которые курсируют по Щелковскому и Горьковскому шоссе от станций метро «Щелковская», «Новогиреево», «Шоссе Энтузиастов», «Партизанская». В Балашиху можно доехать и по железной дороге. С Курского вокзала регулярно отправляются электропоезда. Время в пути занимает 30-40 минут.

В Балашихе 17 средних общеобразовательных школ, семь из которых построены в течение последних трех лет. Есть и ВУЗы – Российский государственный гуманитарный университет, Российский государственный аграрный заочный университет, Московский областной институт управления, Военно-технический университет федеральной службы специального строительства РФ, Академия безопасности и права. Балашиху обслуживают 19 медучреждений, включающих центральную районную больницу, девять поликлиник, пять амбулаторий, три диспансера. По оценке экспертов, среди подмосковных городов Балашиха занимает лидирующее положение по объему предложений квартир в новостройках. Цены - одни из самых низких  в  Подмосковье. В среднем, от 65. 000 руб. за 1 квадратный метр.

Далее - город Видное,  что в  Ленинском районе Московской области.  Расположен в 3 км к югу от МКАД на р. Битце. Сам же район  граничит с Домодедовским, Подольским, Наро-Фоминским, Одинцовским, Раменским и Люберецким районами. Его территорию пересекают 3 железнодорожные, и 6 автомобильных дорог республиканского значения.

Город имеет очень удобную планировку. В центре расположена Советская площадь, застроенная административно-общественными зданиями сталинской архитектуры. Рядом улица Школьная с малоэтажными строениями в окружении вишневых садов и только в конце — типовые жилые дома, построенные в 70–80-х гг. Особой любовью жителей пользуется возведенный еще в 70-е гг. прошлого века кинотеатр «Искра» и  парк отдыха города Видное.  В последние годы активно развивается социальная сфера города. Здесь работают многопрофильные больницы, поликлиники и лечебно-профилактические учреждения.  Разумеется в достатке детских садов и образовательных учреждений.

В настоящее время в Видном продолжается и строительство крупных жилых комплексов. По информации холдинга «Миэль»  сейчас активные продажи ведутся на 11 городских объектах. Большинство домов находится на высоких стадиях строительной готовности: четыре дома сданы в эксплуатацию, в пяти ведут внутренние работы. Максимальная цена предложения 95 177 руб. за 1 кв. м, минимальная — 61 тыс. руб.

Один из самых молодых городов Подмосковья,  Дзержинский является самостоятельным, административно независимым муниципальным образованием, входящим в состав Московской области. Он расположен на левом берегу Москвы-реки в лесопарковой зоне. Граница его проходит вдоль юго-восточной части МКАД, по руслу Москвы-реки, Томилинскому лесопарку и водоемам песчаных карьеров. Поблизости находится Московско-Рязанская железная дорога.

В последние годы Дзержинский существенно изменил внешний вид. За небольшой промежуток времени поселок с домами барачного типа превратился в современный красивый город с развитой инфраструктурой. Он отличается чистотой улиц, красивыми зелеными ухоженными газонами и цветниками. А правобережье Москвы-реки, Томилинский лесопарк, знаменитые карьеры, озера с песчаными пляжами и уникальный архитектурно-исторический памятник — Николо-Угрешский монастырь — придают городу неповторимую индивидуальность. В нем возникло несколько развлекательных комплексов, молодежных центров, интернет-клубов. Работают магазины известных торговых сетей.  Кстати, одной из отличительных черт этого города, по словам экспертов, является отсутствие очереди на установку телефона в квартирах. Дзержинский неоднократно выигрывал конкурсы среди городов с населением до 100 тыс. человек и получал титул «Самый благоустроенный город России».  Строительством новостроек здесь занимаются, в основном местные местные компании. Ну а цены на заветный квадратный метр начинаются от 65 тыс. руб.

Город Долгопрудный. Расположен всего в четырех километрах к северу от столицы. На западе граничит с каналом имени Москвы, на севере с Клязьминским водохранилищем. Окружающая природа типична для Подмосковья: смешанный лес, сосновые боры, живописные заливные луга возле реки Клязьмы и лесные поляны. Долгопрудный сравнительно молод: в 1957 году рабочий поселок с одноименным названием получил статус города. Именем же своим он обязан названию расположенных в восточной части старинных Долгих прудов.  В городе ведут активное строительство. За последние годы здесь возведены многоэтажные дома, поликлиника, больница, школы, магазины, комбинаты бытового обслуживания. Появились новые улицы, проспекты и скверы. Несмотря на обилие промышленных предприятий, эксперты отмечают очень неплохую экологическую ситуацию. В администрации города утверждают, что предприятия Долгопрудного выбрасывают в атмосферу в два раза меньше всякой вредности, чем по всему Подмосковью (21,1 кг в год.) Куда больше на воздух влияет близкое присутствие матушки-Москвы и крупных городов Подмосковья . Помимо жилья эконом-класса здесь представлено элитное жилье – к нему можно отнести коттеджную застройку в центральных районах города, а также бизнес – точечная монолитная застройка с собственным паркингом и видом на канал им. Москвы. Средняя стоимость жилья в городе составляет 82 700 руб. за 1 кв.м. или 5 800 000 руб. за квартиру.

Зеленоград – один из крупнейших российских наукоградов, где расположилось около пятидесяти научно-исследовательских институтов, научных центров и связанных с электронной специализацией города производств. С административной точки зрения Зеленоград – это Москва, один из ее округов, крупнейший анклав, где проживают 215,7 тыс. человек.

Зеленоград, пожалуй, самый экологически благополучный округ столицы. Город утопает в зелени: при застройке естественные леса сохраняли и превращали в благоустроенные лесопарки, есть рукотворные зеленые зоны и водоемы. Кроме того, в Зеленограде никогда не было вредных промышленных производств. Но вот проблема есть – транспортная. Те, у кого нет автомобиля, вынуждены проводить не менее часа в переполненных электропоездах Октябрьской железной дороги; те, у кого машина есть – стоять в пробках на перегруженных Ленинградском и Пятницком шоссе.  Кроме того, в округе существует внутренняя транспортная проблема: Зеленоград разделен железной дорогой на «старый» и «новый» город, которые связывает лишь один шестиполосный путепровод и старый двухполосный мост. Возможно проблему отчасти поможет решить метро. Власти Москвы планируют к осени 2010 год принять вопрос о строительстве легкого метро до Зеленограда. Предполагается, что линию будут тянуть от будущей станции «Пятницкая» Арбатско-Покровской линии по Пятницкому шоссе с заходом в Крюково.

Первым жильем зеленоградцев, стали пятиэтажки, которые сейчас продолжают расселять и сносить. Затем появились девяти- двенадцати- и шестнадцатиэтажные дома. Так что сегодня Зеленоград застроен, в основном, типовым жильем.  Пока, по данным аналитического центра IRN.RU, на рынке представлена лишь одна коммерческая новостройка – монолитно-кирпичный дом переменной этажности (10-15-19 этажей), в 10-м микрорайоне, со средней стоимостью метра $ 3150.

Королев - один из крупнейших центров Московской области, расположен в 17 км к северо-востоку от Москвы, вблизи живописных берегов реки Клязьмы. Королев по праву считается едва ли не самым зеленым подмосковным городом — территория, состоящая из парков и лесных массивов, занимает 196 га. С юга к Королеву примыкает знаменитый национальный парк Лосиный остров. Город имеет выгодное географическое положение. В северной его части проходит автомагистраль Москва–Ярославль, железнодорожная ветка Москва–Монино, Москва–Фрязино. Время в пути от Ярославского вокзала до Королева составляет около 30 мин. По Ярославскому шоссе от ВДНХ сюда можно доехать автобусом и маршрутками. В последние годы город активно благоустраивается: приводятся в порядок дороги, фасады домов, создаются спортивные и детские площадки. Возводятся новостройки – в основном «монолит». По оценке экспертов, средняя цена квадратного метра в Королеве составляет сейчас порядка 85. 000 рублей.

Люберцы – один из крупнейших городов ближнего Подмосковья. От Москвы   находится к юго-востоку, в 2 км – прямо «прижаться» к МКАД ему не дает столичный район Жулебино. Практически это Москва. Однако, в отличие от столицы, здесь можно найти очень крупный район массовой жилой застройки, то есть – эконом-класс, представленный разными сериями домов. Имеются в городе и монолитно-кирпичные варианты. А вот цены, в отличие от тех же жулебинских, куда доступнее. Средняя стоимость жилья в новостройках Люберец составляет 67.000 руб . за 1 кв.м.

На первый взгляд, транспортная доступность замечательная: через Люберцы проходят сразу две автотрассы. Новорязанское шоссе (в Москве оно превращается в Волгоградский проспект) и Старое Рязанское (Рязанский проспект). Ехать на машине удобно. Те же, кто пользуется общественным транспортом, могут добираться на маршрутном такси или автобусе. Дорога до метро «Выхино» займет от 20 до 40 минут в дневные часы.  А вот утром и вечером на трассах выстраиваются традиционные многокилометровые пробки. В часы пик путь до «Выхино» может занять более часа». Выручает железная дорога. На территории Люберец находится четыре железнодорожные станции Казанского направления. От них можно доехать до одноименного вокзала, а можно выйти раньше – около уже упоминавшегося метро «Выхино» или «Электрозаводской». Помимо обычных электричек, дорога на которых занимает от 10 до 30 минут, есть и более комфортабельный вариант. Скоростной электропоезд «Спутник», следующий из Москвы в Раменское, делает остановку на станции Люберцы-1.

Мытищи - масштабные районы новостроек. Добраться сюда можно по Ярославскому и Осташковскому шоссе на автомобиле. А так же маршрутках и автобусах  от станции метро «Медведково» . Время в пути, как водится, зависит от пробок, и если дорога более или менее свободна, то займет 20-30 минут. Также от Ярославского вокзала ходят электрички, которые довезут вас минут за 30-35, а скоростной «Спутник», который бегает по рельсам в будние дни, домчит до Мытищ за 18-20 минут. Экологическая ситуация здесь вполне приличная - рядом Лосиный остров, сам город расположен на западной окраине Мещёрской низменности, на реке Яуза и еёпритоках. В центре города располагается парк. Правда, оценивая экологию надо учитывать, что Мытищи – все-таки промышленный центр, и здесь функционирует довольно большое число промпредприятий. Хватает здесь магазинов, аптек и поликлиник. Однако, как отмечают эксперты по недвижимости,   строительство инфраструктуры в Мытищах отстает от темпов возведения нового жилья, поэтому ощущается дефицит школ и детских садов.

По оценке риэлторов,  средний уровень цен на новое жилье в Мытищах составляет 84,6 тыс.руб. за 1 кв.м. Сопоставимая стоимость жилья отмечается в Реутове и Химках (6,7 млн.руб. за квартиру). При этом по цене метра они несколько дороже Мытищ (в среднем 89,8 тыс.руб.). В целом Мытищи попадают в категории наиболее дорогих городов-сателлитов по стоимости жилья. В других населенных пунктах Подмосковья в радиусе 5 км от МКАД цены на квартиры заметно ниже.

От столицы Одинцово отделяет всего 24 км. Этот город - один из самых молодых на западе Подмосковья. За Одинцовским районом прочно закрепилась слава дачного места. Как во всем западном регионе Подмосковья, тут сложилась весьма неплохая экологическая обстановка. Этот фактор, безусловно, влияет на приток новых жителей, который увеличивается с каждым годом. Соответственно спросу на жилье растет количество новостроек: ежегодно планируется сдавать в эксплуатацию не менее 200 тыс. кв. м жилья. В Одинцово ведут Минское и Можайское шоссе, второе из них одновременно является центральной улицей города. Через Одинцово  проходит и Красногорское шоссе. Маршруткой сюда можно добраться от станций метро «Юго-Западная» и «Киевская». Теоретически дорога занимает 25–30 мин, но из-за частых пробок реальное время в пути, как всегда,  оказывается гораздо дольше.

После того как 3-4 года назад началась комплексная застройка территорий в поселках Одинцовского района, популярность самого города, с точки зрения приобретения нового жилья обычными покупателями, заметно снизилась. Главным образом из-за «дороговизны» квадратного метра в Одинцово и более доступным уровнем цен в поселках по соседству. Однако сейчас, по наблюдению специалистов рынка недвижимости, ситуация вновь изменилась.  По данным регулярного мониторинга, средняя стоимость 1 кв.м. в Одинцово по итогам 2009 года снизилась примерно на 11,5% и сегодня составляет почти 75,4 тыс. руб.

Пожалуй, время подвести итог:

Среди несомненных преимуществ зоны ближнего Подмосковья эксперты рынка недвижимости выделяют три плюса: относительно небольшие временные затраты на дорогу, в основном более благоприятное природное окружение, чем в городе, а также более низкие цены на недвижимость, чем в Москве. Стоит сказать, что по статистике, средняя цена квадратного метра в городах ближайшего Подмосковья составляет примерно 70% от средней стоимости квадратного метра в столице. К тому же большой плюс этого региона заключается еще и в том, что до всех крупнейших торговых центров, которые расположились за МКАД, жителям буквально «рукой подать». Также к достоинствам ближнего Подмосковья можно отнести и наличие на севере области лесных массивов и горных склонов и, самое главное, - «большой воды» - недалеко от Москвы находятся три больших водохранилища – Клязьминское, Пироговское и Учинское, а на западе – помимо «природы» еще и отличную транспортную доступность посёлков по Новорижскому шоссе.

Что касается недостатков, то и их хватает. Так ряд риэлторов говорят о  недостаточно развитой инфраструктуре, более низком уровне жизни местного населения, нехватке элитных учреждений дошкольного и общего образования, а также неудовлетворительное состояние большинства подмосковных дорог. 

Так что, «…думайте сами, решайте сами – иметь или не иметь…»